Introduction: Why 40% of the Buyers Retreat

According to General Council data Colleges of experts of Spain, 4 out of 10 buyers discover serious problems in the first 2 years after the purchase that were not detected before signing.

The average cost of these surprises: between 5.000€ and 50.000€ repairs not budgeted.

In this guide, based on more than 30 years of experience as a judicial expert and hundreds of verified, I’ll teach you step by step how to verify a property before buying to avoid becoming one more statistic.

1. Documentary Verification (What Nobody tells you)

Before even visiting the property, there is 7 essential documents you must request and verify. If the seller resists to provide them, it is a Red flag.

1.1 Simple Note of the Property Registry

What is it: Official document that credits ownership and loads of the property.

Where is asked: Registration of the corresponding or online property in registrars.org

Cost: ~9€ online

What to check:

• ▷ The seller is the real owner
• ▷ No embargoes, unpaid mortgages or hidden charges
• ▷ The log surface matches the real
• ▷ There are no bonds that limit use

1.2 Accountability clause

What is it: Certificate that certifies that the house meets minimum living conditions.

Validity: 10-15 years according to Autonomous Community

NCI️ Alert: If it’s expired, you won’t be able to discharge supplies or apply for a work license.

1.3 Energy Certificate

Required since 2013 for any sale or rent.

What to check:

• ▷✅ Energy label (A-G)
• ▷✅ Validity of the Certificate (10 years)
• ▷ Improvement recommendations included

1.4 Latest IBI and Community Receivers

Important: IBI and community debts transferred with the property.

Requests:

• ▷ Last 3-5 years of IBI
• ▷ Community debt certificate (obligatory by Horizontal Property Law)
• ▷ Acts of the last 3 owners boards

1.5 First Occupational License (New Work)

Only for properties under 10 years: Accredits that the construction was adjusted to the approved project.

␡️ Sin LPO: Supply problems, cage, and possible demolition order in extreme cases.

1.6 Catastral Plane

Where: Catastro electronic headquarters

What to verify: That the surface and distribution match what you see and the record.

1.7 Community Statutes (if it is floor)

Important: Some statutes have important restrictions:

• ❌ Prohibition of tourist rental
• ❌ Pet restrictions
• ❌ Limitations for structural reforms

2. Technical Inspection: 25 Critical Points to Review

Once the documentary phase is over, it is time for physical inspection. These are the 25 points we checked in PropTrust Verified in each verification:

2.1 Structure and foundation

• □ Grietas en paredes (¿son estructurales o superficiales?)
• □ Humedades por capilaridad en plantas bajas
• □ Desplomes o asentamientos diferenciales
• □ Estado de vigas y pilares (si son visibles)

2.2 Fachada y Cubiertas

• □ Desprendimientos o fisuras en fachada
• □ Estado de juntas y revocos
• □ Filtraciones en cubierta (si es ático o última planta)
• □ Bajantes y canalones en buen estado

2.3 Instalación Eléctrica

• □ Cuadro eléctrico con I diferencial y magnetotérmicos
• □ Antigua instalación (¿cableado de aluminio?)
• □ Número de puntos de luz suficientes
• □ Certificado de instalación eléctrica (boletín)

2.4 Fontanería y Suministro de Agua

• □ Presión de agua en todos los grifos
• □ Tubos de plomo (prohibidos desde 2003)
• □ Signos de fugas o humedades en baños/cocina
• □ Estado del calentador/caldera

2.5 Climatización

• □ Funcionamiento de calefacción y aire acondicionado
• □ Antigüedad de la caldera (más de 15 años = cambio próximo)
• □ Aislamiento térmico de ventanas
• □ Puentes térmicos detectables

2.6 Humedades

• □ Humedades por filtración (techos, paredes exteriores)
• □ Humedades por condensación (ventanas, esquinas)
• □ Humedades por capilaridad (plantas bajas)
• □ Olor a moho o humedad persistente

2.7 Suelos y Revestimientos

• □ Desniveles importantes en suelos
• □ Baldosas sueltas o levantadas
• □ Estado de parquet o tarima
• □ Revestimientos de baños y cocina

2.8 Carpintería

• □ Puertas y ventanas cierran correctamente
• □ Estado de marcos y herrajes
• □ Aislamiento acústico y térmico
• □ Persianas funcionales

2.9 Ventilación

• □ Rejillas de ventilación en baños y cocina
• □ Extractores funcionales
• □ Ventilación natural cruzada
• □ Conductos de ventilación limpios

2.10 Accesibilidad

• □ Ascensor en edificio (si hay más de 3 plantas)
• □ Ancho de puertas para movilidad reducida
• □ Baño adaptable
• □ Accesos sin barreras arquitectónicas

3. Vicios Ocultos: Cómo Detectarlos Antes de Firmar

Los vicios ocultos son defectos graves que no son aparentes en el momento de la compra pero que hacen la propiedad impropia para su uso o disminuyen su valor significativamente.

Los 7 Vicios Ocultos Más Comunes en España

Vicio Oculto	Señales de Alerta	Coste Medio de Reparación
Humedades estructurales	Manchas recientes pintadas, olor a moho	5.000€ – 30.000€
Instalación eléctrica obsoleta	Interruptores antiguos, sin toma de tierra	3.000€ – 8.000€
Tubos de plomo en fontanería	Edificio anterior a 2003, agua con sabor metálico	4.000€ – 15.000€
Grietas estructurales	Grietas diagonales en paredes, puertas que no cierran	10.000€ – 50.000€+
Caldera en fin de vida útil	Más de 15 años, ruidos, reparaciones frecuentes	2.500€ – 5.000€
Filtraciones en cubierta	Manchas en techo de última planta, humedades tras lluvia	3.000€ – 20.000€
Contaminación acústica	Zona de ocio, bares cercanos, tráfico intenso	5.000€ – 15.000€ (insonorización)

Cómo Protegerte Legalmente

Según el Código Civil (artículos 1484-1490):

• ✅ Tienes 6 meses desde la compra para reclamar vicios ocultos
• ✅ Debes demostrar que el defecto existía antes de la compra
• ✅ El vendedor profesional (promotora, inmobiliaria) tiene más responsabilidad que particular
• ✅ Un informe pericial previo es tu mejor seguro

4. ¿El Precio es Justo? Valoración Real de Mercado

Uno de los errores más comunes es pagar de más por no conocer el valor real de mercado. Aquí te explico cómo valorar correctamente:

4.1 Consulta Portales Inmobiliarios

Fuentes: Idealista, Fotocasa, Habitaclia

Qué buscar:

• ✅ Precio por m² en la misma zona
• ✅ Propiedades similares (mismos m², plantas, características)
• ✅ Tiempo medio de venta en la zona
• ✅ Diferencia entre precio pedido y precio de cierre (normalmente 5-15%)

4.2 Valoración por Perito Tasador

Coste: 300€ – 600€

Ventaja: Informe oficial válido para bancos y seguros

Cuándo merece la pena: Propiedades >200.000€ o con características especiales

4.3 Herramientas Online Gratuitas

• 📊 Idealista Valoración: idealista.com/valoracion
• 📊 Fotocasa Estimación: fotocasa.es/valoracion
• 📊 Registro de Transmisiones del Ministerio de Fomento

4.4 Factores que Afectan el Valor

Factor	Impacto en Precio
Ubicación (zona, barrio)	±30-50%
Estado de conservación	±20-40%
Planta y orientación	±10-20%
Certificación energética	±5-15%
Ascensor	±10-15%
Plaza de garaje	±15-25.000€ (según ciudad)

5. Checklist Gratuita Descargable

He preparado la misma checklist de 50 puntos que usamos en PropTrust Verified para nuestras verificaciones profesionales. Es completamente gratuita.

6. ¿Cuándo Contratar un Profesional?

Aunque esta guía te da las herramientas para hacer una verificación básica, hay situaciones donde contratar un profesional es imprescindible:

✅ Contrata Verificación Profesional Si:

• La propiedad tiene más de 30 años
• Es obra nueva (para detectar defectos de construcción)
• El precio supera los 200.000€
• Vas a pedir hipoteca (el banco querrá garantías)
• El vendedor es particular (menos garantías que promotora)
• Has detectado alguna señal de alerta en tu visita
• Compras desde otra ciudad/país (no puedes visitar varias veces)

❌ Puedes Hacerlo Tú Mismo Si:

• Propiedad de menos de 10 años con garantías
• Precio inferior a 100.000€
• Tienes experiencia en construcción o reformas
• Puedes visitar la propiedad varias veces
• El vendedor proporciona toda la documentación sin problemas

Coste de Verificación Profesional

Tipo	Precio	Incluye
Básica (documental)	299€	Documentación, registro, catastro, cargas
Premium (completa)	599€	+ Inspección técnica in situ, informe pericial
Express (48h)	+150€	Prioridad en entrega de informe

Conclusión: No Compres a Ciegas

Comprar una propiedad es, probablemente, la inversión más importante de tu vida. No la dejes al azar.

Sigue esta guía, usa la checklist gratuita, y cuando tengas dudas, contrata un profesional. Los 300-600€ de una verificación pueden ahorrarte miles de euros y muchos dolores de cabeza.

Recuerda: Una buena compra no es la más barata, es la que no te da sorpresas.

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Preguntas Frecuentes