Review of Urbanizable Floor and Real Estate Promotions

1. The Residual Method: The Angular Stone of Soil Rating

The assessment of urbanizable soil is one of the most complex disciplines of real estate expertise. Unlike a built building, the developing soil does not generate rents or have direct comparables. Your value depends entirely on your development potentialand that potential is quantified through residual method.

1.1. Basic Formula of the Residual Method

Land Value = GDV – Development Costs – Developer’s Profit

Where:

• GDV (Gross Development Value): Gross sales value of the promotion once completed.
• Development Costs: All costs necessary to complete development (construction, urbanization, fees, financial, tax).
• Developer’s Profit: Benefit required by the promoter, typically 15-20% of the GDV or 20-25% on the total cost (on cost).

1.2. Sensitivity of the Method to Key Variables

The residual method is extremely sensitive to small variations in its inputs. A 5% change in GDV or 10% in construction costs can alter the soil value by 30-50%. Therefore, soil valuation requires:

• Sensitivity analysis: Project optimistic, base and conservative scenarios.
• Cross verification: Contrast with the comparison method (if there are similar soil transactions).
• Permanent update: Construction costs vary monthly; the GDV must reflect the current market.

2. Urban Floor vs. Urbanizable vs. Rustic

The classification of the soil radically determines its value and legal regime. In Spain, the Refunded Text of the Soil Law (RDL 7/2015) establishes three basic situations:

2.1. Urban soil

Already urbanized soil, with road access, water supply, water evacuation and power supply. Its valuation is closer to the comparison method (market approach), although residual can also be applied if it has re-edification or reform potential.

Value range 2026:

• Madrid (main districts): 2,500 – 6,000 €/m2s
• Barcelona (Eixample, Sarrià): 2,000 – 5,000 €/m2s
• Valencia, Seville, Malaga: 800 – 2,000 €/m2s
• Province capitals: 400 – 1,200 €/m2s
• Small municipalities: 100 – 400 €/m2s

2.2. Urbanizable soil

I usually plan urban planning to transform through urbanization processes. Your value depends entirely on your urban potential: construction, permitted uses, development deadlines, urbanization loads.

Value range 2026 (programmed urbanable land):

• Henares Corridor (Madrid): 250 – 500 €/m2s
• Barcelona metropolitan area: 200 – 450 €/m2s
• Costa del Sol, Alicante: 150 – 400 €/m2s
• Province capitals: 80 – 200 €/m2s
• Consolidated tourist areas: 300 – 800 €/m2s

2.3. Rustic Floor (No Urbanizable)

Ground excluded from the urban development process. Its value is determined by its agricultural productivity, kinegetic value, or potential for specific uses (renewable energy, agrotourism). Typically 1-10 €/m2, although it can reach 50-150 €/m2 in locations with photovoltaic or wind potential.

2.4. Fiscal Implications

Each type of soil has a different tax regime that directly affects its value:

• IBI: Very different cadastral value according to classification.
• Municipal value: Devenge in transmissions, calculation according to catastral value of the soil.
• ITP/AJD: Imponible base different depending on whether it is urban or urbanable soil.
• VAT: Applicable rate (10% vs 21%) according to typology and status.
• Heritage Tax: Valuation for tax purposes (usually revised cadastral value).

3. Analysis of Building and Use

Buildingability is the most determining urban parameter of the soil value. But its calculation is not trivial and requires understanding local regulations in depth.

3.1. Bruta vs. Neta

• Gross (eB): m2t built on the total of the plot (including roads, green areas, equipment).
• Net (eN): m2t built on the net surface of the plot (discounting mandatory assignments).
• Typical ratio: eN = eB × 0.6 to 0.8 (according to planning).

3.2. Permitted and Conditioned Uses

It is not enough to know the builtable m2t. It is crucial to analyze:

• Main uses: Residential, offices, commercial, industrial, hotelier.
• Compatible uses: Activities allowed additionally.
• Prohibited uses: Specific restrictions.
• Building conditions: maximum heights, retranques, maximum occupancy, minimal facade.

3.3. Obligatory and Middle Ages

In urban development, the owner must freely yield to the municipality:

• 10% of urban development (in most autonomic laws).
• Road floor: Typically 15-25% of the surface.
• Green areas: Minimum 5-10 m2/habitant according to regulations.
• Equipment: Colleges, health centers, etc.

Estas cesiones reducen significativamente el aprovechamiento lucrativo y deben descontarse del cálculo residual.

4. Costes de Urbanización y Cargas

Los costes de urbanización son el segundo componente más importante (tras la construcción) en el método residual. Subestimarlos es el error más frecuente en valoraciones de suelo.

4.1. Costes Directos de Urbanización

• Movimiento de tierras: 8 – 25 €/m³ (según tipo de terreno y distancias).
• Red de saneamiento: 80 – 150 €/ml (tubería, pozos, arquetas).
• Red de abastecimiento: 60 – 120 €/ml.
• Red eléctrica (bajo tierra): 100 – 200 €/ml.
• Alumbrado público: 1.500 – 3.000 €/punto de luz.
• Pavimentación de viales: 40 – 80 €/m².
• Aceras y mobiliario urbano: 30 – 60 €/m².
• Zonas verdes (jardinería): 25 – 60 €/m².

Coste medio total: 60 – 150 €/m² de suelo urbanizado (varía enormemente según topografía, acceso, densidad).

4.2. Cesiones de Suelo y Aprovechamiento

Además de los costes de urbanización física, el promotor debe asumir:

• Cesión gratuita del 10% del aprovechamiento al municipio.
• Posible sustitución por equivalente económico si el municipio lo permite (típicamente el 90% del valor de ese 10%).
• Proyecto de reparcelación: Honorarios técnicos, gestiones registrales.

4.3. Impuestos y Tasas

• ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): 3-4% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material).
• Licencia de obras: 0.5-1% adicional en algunos municipios.
• Tasas de gestión urbanística: Variables según municipio.
• Garantías provisionales: 5-10% del PEM que inmoviliza capital.

5. Valoración de Promociones en Curso

Valorar una promoción en curso es más complejo que valorar suelo virgen, porque hay que considerar el grado de ejecución y los compromisos adquiridos (ventas en preventivo, hipotecas, contratos con constructoras).

5.1. Método del Valor Residual Dinámico

A diferencia del residual estático, el dinámico considera el valor temporal del dinero mediante flujos de caja descontados:

1. Proyección de cobros (ventas en preventivo, hipotecas, entregas).
2. Proyección de pagos (certificaciones de obra, honorarios, impuestos).
3. Cálculo del flujo neto por período (mensual o trimestral).
4. Descuento al presente con una tasa que refleje el riesgo (típicamente 10-15% para promociones residenciales en España).

5.2. Valoración del Riesgo de Ejecución

Una promoción en curso tiene riesgos específicos que deben cuantificarse:

• Riesgo de construcción: Retrasos, sobrecostes, defectos.
• Riesgo comercial: Ventas por debajo de lo previsto, bajada de precios.
• Riesgo regulatorio: Cambios en licencias, paralizaciones judiciales.
• Riesgo financiero: Subida de tipos, dificultad para colocar hipotecas.

En nuestra práctica, aplicamos un descuento por riesgo de ejecución del 5-15% sobre el valor teórico, según el grado de avance y la solidez del promotor.

5.3. Análisis de Desviaciones Presupuestarias

Las desviaciones sobre el presupuesto inicial son la norma, no la excepción. En el mercado español 2020-2025:

• Desviación media: 15-25% sobre presupuesto inicial.
• Principales causas: Subida de materiales (+35%), falta de mano de obra (+20%), retrasos en licencias (+15%), imprevistos geotécnicos (+10%).
• Impacto en rentabilidad: Una desviación del 20% puede reducir la rentabilidad del promotor del 18% al 8%.

6. Riesgos Regulatorios y Cambios de Planeamiento

El derecho urbanístico es dinámico y cambiante. Un suelo valorado hoy en 500 €/m²s puede valer 50 €/m²s mañana si cambia su clasificación. Estos son los riesgos regulatorios más comunes:

6.1. Impacto de Modificaciones de PGOU

Las modificaciones del Plan General de Ordenación Urbana pueden:

• Reducir edificabilidad: De 1.5 a 0.8 m²t/m²s (impacto: -47% en valor).
• Cambiar usos: De residencial a dotacional (impacto: -60 a -80% en valor).
• Reclasificar suelo: De urbanizable a no urbanizable (impacto: -90% en valor).
• Imponer nuevas cargas: Mayor porcentaje de VPO, cesiones adicionales.

6.2. Suspensiones de Licencias

Los ayuntamientos pueden suspender licencias por:

• Tramitación de modificaciones del planeamiento.
• Estudios de impacto ambiental complementarios.
• Procedimientos judiciales contra el planeamiento.

Una suspensión de 12-24 meses puede destruir la viabilidad económica de una promoción por costes financieros y actualización de precios.

6.3. Responsabilidades Patrimoniales de la Administración

Cuando un cambio de planeamiento perjudica gravemente al propietario, la legislación española (art. 34 TRLSRU) reconoce derecho a indemnización si:

• Se altera el contenido del derecho de propiedad.
• La alteración no era previsible al adquirir el suelo.
• Existe un daño efectivo, evaluable económicamente e individualizado.

En nuestra práctica pericial, hemos cuantificado indemnizaciones patrimoniales de entre 2M€ y 45M€ en casos de reclasificación de suelo.

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