Sinisters in Buildings: Fire, Floods and Structural Damage

1. Type of Real Estate Sinisters

The sinisters in buildings represent a market more than 15,000 million euros per year only in Spain in compensation for insurance. In Prop Trust Verified, we managed sinister spectacles in more than 400 buildings, with total compensations exceeding 180 million euros.

The type of real estate sinisters is classified into five large categories:

• Fire: 28% of the sinisters, but 45% of the amount compensated (for the severity of the damage).
• Water flooding and damage: 35% of the sinisters, 20% of the amount.
• Atmospheric phenomena: 22% of the sinisters (granizo, wind, snow).
• Structural damage: 8% of the sinisters, but 25% of the amount (for complexity).
• Others (impacts, vandalism, etc.): 7% of the sinisters.

2. Peritaje de Incendios en Edificios

The fires are the most complex sinisters of periting for the mass destruction of evidence. A rigorous forensic expert must follow a strict protocol:

2.1. Immediate phase (0-72 hours)

• Screening of the scene: Avoid altering evidence. Coordination with firefighters and scientific police.
• Photographic and videographic documentation: Thousands of geo-localized and time-marked photographs.
• Identification of the point of origin: Analysis of burn patterns, V-patterns, differential calcination.
• Sample collection: With certified chain of custody for laboratory analysis.

2.2. Analysis phase (1-4 weeks)

• Accelerating analysis: Gas chromatography to detect flammable fluids.
• Electrical analysis: Microscopy of melted conductors to distinguish short circuit cause vs. effect.
• Structure analysis: Assessment of damages in bearing elements (hormigon, steel, wood).
• 3D reconstruction: Digital building modeling for fire propagation analysis.

2.3. Damage quantification

The quantification of fire damage includes five components:

1. Direct material damage: Reconstruction or repair of the building.
2. Content: Furniture, equipment, stock.
3. Demolition and removal of debris: Typically 10-15% of the reconstruction cost.
4. Technical fees: Architects, engineers, experts (5-8% of the total cost).
5. Loss of rentals or use: During the reconstruction period (6-24 months typically).

3. Water flooding and damage

Water damage is the most frequent sinisters but with greater variability in its quantification. The key is to identify the origin and quantify the hidden damage.

3.1. Type of Damage by Water

• Pipe break: The most common cause (45% of sinisters per water).
• Deck and facade filters: 25% of the cases.
• Natural floods: 20%.
• Birds in facilities: Washing machines, heaters, air conditioning systems (10%).

3.2. The Danger of Hidden Damage

The highest risk in sinisters by water is the hidden damage appearing weeks or months after the sinister:

• Moho and mushrooms: They appear in 24-48 hours if it does not dry properly. They can cause serious respiratory problems.
• Corrosion of armor: In forged and pillars, water accelerates the oxidation of steel.
• Delamination of materials: Pavements, coatings, false ceilings.
• Electrical damage: Deferred cortocircuits in affected facilities.

3.3. Drying and Decontamination Methodology

An incorrect drying can multiply by 10 the final cost of the sinister. The professional methodology includes:

1. Water extraction: Submersible pumps, industrial vacuum cleaners.
2. Dehumidification: Deshumidificadores industriales (capacidad 50-200 litros/día).
3. Ventilación forzada: Extractores de aire, ventiladores axiales.
4. Termografía de control: Seguimiento diario de la evolución de la humedad.
5. Tratamiento antimoho: Biocidas certificados para prevención de colonización.

4. Colapso Parcial o Total

Los colapsos estructurales son los siniestros más graves y complejos. Requieren una investigación forense exhaustiva para determinar causas y responsabilidades.

4.1. Causas Más Frecuentes de Colapso

• Sobrecarga no prevista: 35% de los casos (modificaciones sin cálculo estructural).
• Defectos de construcción: 25% (armaduras insuficientes, hormigón de baja calidad).
• Patologías no tratadas: 20% (corrosión, asentamientos, humedades).
• Fenómenos naturales: 15% (terremotos, inundaciones, vendavales).
• Otros (impactos, incendios): 5%.

4.2. Investigación Forense de Colapsos

La investigación de un colapso estructural requiere un equipo multidisciplinar:

• Ingenieros estructurales: Análisis de la secuencia de fallo.
• Geotécnicos: Estudio del terreno y cimentación.
• Materiales: Ensayos de hormigón, acero, madera.
• Topógrafos: Levantamiento 3D de los restos.
• Forenses: Cadena de custodia de evidencias.

4.3. Determinación de Responsabilidades

En un colapso, las responsabilidades pueden ser múltiples y concurrentes:

• Promotor: Responsabilidad durante 10 años (LOE art.19).
• Proyectista: Responsabilidad por defectos de diseño (10 años).
• Constructor: Responsabilidad por defectos de ejecución (10 años).
• Director de obra: Responsabilidad solidaria con constructor.
• Propietario: Responsabilidad por falta de mantenimiento.
• Administraciones: Responsabilidad por licencias indebidas.

5. Cadena de Custodia y Evidencia Forense

La cadena de custodia es el elemento más crítico en cualquier peritaje de siniestro. Una cadena de custodia rota puede invalidar un informe pericial completo, incluso si las conclusiones técnicas son correctas.

5.1. Principios de la Cadena de Custodia

1. Identificación: Cada evidencia debe ser identificada de forma única (número, fecha, hora, ubicación).
2. Recolección: Con técnicas que preserven la integridad (guantes, recipientes estériles, etc.).
3. Embalaje: En recipientes adecuados al tipo de evidencia (metálicos para inflamables, herméticos para biológicas).
4. Etiquetado: Con información completa del recolector, fecha, hora, ubicación.
5. Transporte: Con registro de custodios intermedios y condiciones de transporte.
6. Almacenamiento: En instalaciones seguras con acceso restringido y registro de entradas.
7. Análisis: En laboratorios acreditados (ISO 17025) con métodos validados.

5.2. Documentación Fotográfica y Videográfica

Toda evidencia debe ser documentada fotográficamente con:

• Metadatos EXIF: Fecha, hora, ubicación GPS, cámara.
• Testigos métricos: Reglas, monedas, objetos de referencia.
• Fotografía panorámica: Contexto general de la escena.
• Fotografía de detalle: Evidencias específicas con máximo detalle.
• Video: Recorrido completo de la escena con narración.

5.3. Informe Pericial Forense

El informe pericial de un siniestro debe contener:

1. Identificación del perito: Credenciales, experiencia, certificaciones.
2. Objeto del peritaje: Qué se ha peritado y con qué finalidad.
3. Metodología: Técnicas y equipos utilizados.
4. Cronología: Secuencia de actuaciones periciales.
5. Hallazgos: Evidencias documentadas.
6. Análisis: Interpretación técnica de las evidencias.
7. Conclusiones: Causa del siniestro, cuantificación de daños.
8. Anexos: Fotografías, planos, ensayos de laboratorio, certificados.

6. Reclamaciones a Aseguradoras: Claves del Éxito

La experiencia nos demuestra que las aseguradoras inicialmente ofrecen entre el 50% y el 70% del valor real del siniestro. Un peritaje independiente bien fundamentado puede incrementar la indemnización entre un 30% y un 80%.

6.1. Errores Frecuentes del Asegurado

• Declarar el siniestro tarde: Muchas pólizas establecen plazos de 7 días.
• No preservar evidencias: Limpiar o reparar antes del peritaje.
• Aceptar la primera oferta: Suele ser insuficiente.
• No contratar perito propio: El perito de la aseguradora defiende sus intereses.
• No documentar daños: Sin evidencias, no hay reclamación.

6.2. Estrategia de Negociación

1. Peritaje independiente: Contratar un perito propio inmediatamente.
2. Documentación exhaustiva: Fotografías, facturas, presupuestos, testigos.
3. Reclamación formal: Por escrito, con acuse de recibo, detallando daños y cuantificación.
4. Negociación técnica: Reuniones con el ajustador de la aseguradora, defendiendo el peritaje.
5. Mediación: Si no hay acuerdo, recurrir al Servicio de Reclamaciones de la DGSFP.
6. Arbitraje o vía judicial: Como último recurso.

6.3. El Perito de Parte vs. el Perito de la Aseguradora

Es fundamental entender que el perito de la aseguradora no defiende los intereses del asegurado. Su función es cuantificar los daños desde la perspectiva de la aseguradora, que busca minimizar la indemnización.

El perito de parte (contratado por el asegurado) defiende exclusivamente los intereses del asegurado, garantizando que la indemnización cubra la totalidad de los daños reales.

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