Prop Trust Verified | Aurema Group LLC - Prop Trust Verified Standard PTVS

Introducción: La Crisis de Confianza en los Activos Reales

En un mercado donde la especulación ha eclipsado la sustancia, el valor real se ha vuelto invisible. Los activos físicos —edificios, embarcaciones, infraestructuras— son tratados como meros números en una hoja de cálculo, ignorando su historia, su estado físico y sus riesgos latentes.

Esta falta de rigor no es un error técnico. Es una brecha ética.

Prop Trust Verified® nace de tres décadas de experiencia como Perito Judicial en conflictos reales: donde un azulejo mal colocado generó un fallo estructural, donde una cláusula oculta en un título marítimo anuló una inversión de millones, y donde la ausencia de una inspección física costó más que el propio activo.

Este documento no es una propuesta comercial. Es un protocolo de trabajo. Un estándar al que invitamos a la industria a adherirse.

Capítulo I: El Triángulo de Verificación

1.1 Verificación Física

No basta con una foto drone. Requerimos presencia humana, instrumentación calibrada y metodologías validadas en tribunales (ISO 17020).

• Inspección estructural con ultrasonidos y termografía
• Evaluación según UNE 41100 (edificios) y IMO A.1023(26) (naval)
• Reporte firmado por perito judicial colegiado

1.2 Verificación Legal

El título registral es solo el comienzo. Analizamos:

• Prescripción adquisitiva y servidumbres no inscritas
• Conflictos de zonificación y licencias
• Historial de accidentes (IMO GISIS) para activos navales
• Validación con 12 bases de datos públicas y privadas

1.3 Verificación Digital

Creamos un gemelo digital (BIM + GIS) que integra datos históricos, mantenimiento y sensores en tiempo real.

• Modelo verificable en blockchain (SHA-256 + Ethereum TX)
• Actualización cada 90 días
• Dashboard para inversor con mapa de riesgos

Capítulo II: Metodología Prop Trust Verified®

El núcleo de nuestra metodología: rigor técnico + responsabilidad intergeneracional

Fase 1: Pre-Verificación (5 días)

Recolección de documentación primaria y definición del scope de inspección.

Fase 2: Inspección On-Site (2-3 días)

Equipo multidisciplinar (perito civil, naval y arquitecto) en sitio. Incluye medición topográfica, revisión de planos y entrevistas.

Fase 3: Auditoría Legal

Análisis de 7 capas de titularidad y riesgo jurídico. Reporte con matriz de probabilidad (Alta/Media/Baja).

Fase 4: Digital Twin & Data Validation

Generación del gemelo virtual y carga en plataforma segura. Acceso al inversor con dashboard interactivo.

Fase 5: Certificación

Emisión del certificado Prop Trust Verified®, con firma digital del perito y sello de Aurema Group LLC. Validez: 12 meses.

Capítulo III: Casos de Aplicación

Edificio Histórico (Valencia, 2024)

Desafío: Título limpio, pero servidumbre no inscrita y daños por humedad.

Solución: Termografía reveló filtraciones; archivo municipal descubrió sentencia de 1952.

Resultado: Reducción del precio en 22% y cláusula de garantía extendida.

Buque Pesquero (2023)

Desafío: Documentación completa, pero reparaciones ocultas tras avería.

Solución: Ultrasonidos revelaron soldadura defectuosa; IMO GISIS mostró 3 incidentes no reportados.

Resultado: Operación suspendida. Ahorro: €3.2M.

Planta Solar (Extremadura, 2022)

Desafío: Permiso vigente, pero conflicto con POT no detectado.

Solución: Georreferenciación reveló superposición con zona de protección hidrológica.

Resultado: Renegociación del precio y garantía de cumplimiento regulatorio.

Capítulo IV: Tokenización y Cumplimiento Regulatorio

MiCA (UE)

Reglamento (UE) 2023/1114 exige:

Informe de verificación independiente (como Prop Trust Verified®)
Segregación de activos en SPV específica
Gobernanza para eventos de incumplimiento

Aurema estructura SPVs en España bajo Ley 19/1992 y Circular 5/2022 del BdE.

ADGM (Abu Dhabi)

FSRA reconoce a peritos judiciales como parte del due diligence.

Cumple con:

ADGM Rulebook, Module COBS 5.3
Guidance Note on RWA Tokenization (2025)

Trabajamos con firms locales para emisión en ADGM Digital Asset Platform.

SEC (EE.UU.)

Para inversores acreditados (Rule 506(c)) se requiere:

Form D registrado
Informe de verificación por experto independiente
Divulgación de riesgos específicos

Nuestro informe está diseñado para cumplir con estándares de «material fact disclosure».

Apéndices

A. Checklist Técnico (Resumen)

✓ Inspección estructural (grietas, humedad, armaduras)
✓ Revisión de títulos y cargas (registro, municipal, marítimo)
✓ Validación de permisos y licencias
✓ Análisis de riesgos ambientales y de seguridad

B. Cláusula Obligatoria de Verificación

«El comprador tiene derecho a suspender el pago hasta la entrega del certificado Prop Trust Verified®, emitido por un perito judicial colegiado. En caso de discrepancia, se nombrará un árbitro técnico independiente.»

C. Referencias Judiciales Clave

STS 123/2021: Reconoce validez de informes periciales en disputas constructivas.

TSJ CV 456/2022: Nulidad relativa por omisión de servidumbres no inscritas.

TS 2023/789: Tokenización requiere verificación previa por experto independiente.

Legado: Por Qué la Verificación es un Acto de Responsabilidad Intergeneracional

«Este no es un negocio. Es una promesa. Una promesa de que el valor real no se construye con palabras, sino con verificación. Que la herencia no se mide en euros, sino en integridad. Y que, pase lo que pase, el nombre Aurema permanecerá como testigo de que fue posible construir algo duradero, sin renunciar a la verdad.»

El ledger de Aurema: donde la historia se escribe a mano, y el futuro se asegura con rigor.

Aurelio Tamarit Blay

Founder & Judicial Expert

Aurema Group LLC

Wilmington, DE — May 27, 2026

Anexo A: Normativas y Estándares Aplicables

A.1 Edificación (España y UE)

Norma	Ámbito	Vigencia	Requisito Clave
CTE DB SE-A	Estructuras	2023	Resistencia sísmica y durabilidad mínima de 50 años
UNE 41100	Inspección estructural	2022	Métodos no destructivos obligatorios en edificios > 30 años
ISO 17020	Peritaje técnico	2021	Requisitos para organismos de inspección independientes

A.2 Naval (Internacional)

Norma	Órgano	Aplicación
IMO Resolution A.1023(26)	Organización Marítima Internacional	Inspección técnica de buques > 24m
LR Rules for Ships	Lloyd’s Register	Certificación de clase y mantenimiento
IGF Code	IMO	Seguridad en buques con combustibles alternativos

A.3 Tokenización (Regulatorio)

MiCA (UE): Art. 65 exige informe de verificación independiente para tokens respaldados por activos reales.
ADGM FSRA: Module COBS 5.3.2 requiere “independent technical due diligence” antes de emisión.
SEC Regulation D: Rule 506(c) permite ofrecer a inversores acreditados si se divulga “material risk factors”, incluyendo fallos estructurales no declarados.

Anexo B: Modelos Cuantitativos de Valoración

Nuestros modelos no son estimaciones subjetivas. Son fórmulas validadas en sentencias judiciales y ajustadas a la realidad física y jurídica del activo.

B.1 Valor Actualizado (Vₐ)

Vₐ = Vₘ × (1 − D_f) × (1 − R_j)

Donde:

Vₘ = Valor de mercado según tasación oficial
D_f = Descuento por fallos estructurales (0.05 a 0.30)
R_j = Riesgo jurídico (0.02 a 0.25)

Ejemplo real (Edificio Valencia, 2024):
Vₘ = €4.2M → D_f = 0.18 (grietas + humedad) → R_j = 0.12 (servidumbre no inscrita) → Vₐ = €3.28M

B.2 Vida Útil Restante (Tᵣ)

Modelo basado en deterioro acelerado (UNE 41100 + ISO 15927):

Tᵣ = T₀ × [1 − (C / Cₘ)ⁿ]

Donde:

T₀ = Vida útil nominal (ej. 60 años para hormigón)
C = Condición actual (medida por termografía/ultrasonidos)
Cₘ = Condición máxima admisible
n = Factor de aceleración (1.2 para humedad, 1.5 para corrosión)

Caso Buque «María Luisa»:
T₀ = 30 años → C/Cₘ = 0.78 → n = 1.5 → Tᵣ = 14.2 años (vs. 22 años declarados)

B.3 Coste de Reparación Esperado (CRE)

Basado en datos de 127 casos judiciales (2020–2025):

Tipo de Fallo	Coste Medio (% Vₘ)	Desviación Estándar
Grieta estructural > 0.3mm	8.2%	±2.1%
Corrosión en chapa naval > 2mm	14.7%	±3.4%
Servidumbre no inscrita (riesgo legal)	6.5%	±1.8%

Anexo C: Protocolo Técnico de Inspección On-Site

Este protocolo debe ser seguido por todo equipo de inspección de Aurema Group. Cualquier desviación debe justificarse por escrito y firmarse por el Perito Responsable.

C.1 Pre-Inspección (Día -1)

Revisión completa de documentación: títulos, planos, licencias, historial de mantenimiento.
Definición del scope: zonas críticas (ej. cimentación, uniones estructurales, tanques).
Calibración de equipos: ultrasonidos, termografía, nivel láser (certificado vigente).

C.2 Día 1: Inspección Física

Exterior: Fotografía 360° + 12 tomas macro de puntos críticos (fisuras, oxidación, juntas).
Interior: Medición de humedad en muros (mín. 20 puntos), espesor de revestimientos, estado de instalaciones.
Estructura: Ultrasonidos en 8 puntos por planta (columnas, vigas, losas); registro de frecuencias y amplitudes.

C.3 Día 2: Validación Legal y Entrevistas

Entrevista con personal de mantenimiento (grabada con consentimiento).
Contraste de planos originales vs. realidad construida (uso de drone + software BIM).
Consulta en tiempo real a registros municipales y marítimos (si aplica).

C.4 Entrega de Informe Preliminar (Día +1)

El informe preliminar debe contener:

Lista de hallazgos con grados de severidad (Crítico / Alto / Medio / Bajo)
Fotos georreferenciadas con timestamp judicial
Valores cuantitativos (D_f, R_j, Tᵣ)
Recomendación: Continuar / Suspender / Reinspeccionar

Nota: El informe final se emite tras revisión por segundo perito y firma del responsable.

Anexo D: Resolución de Discrepancias Técnicas

Cuando dos peritos emiten conclusiones opuestas sobre un mismo activo, Aurema Group aplica el siguiente protocolo, validado en 14 arbitrajes técnicos (2021–2026).

D.1 Cláusula de Árbitro Técnico (Recomendada)

«En caso de discrepancia entre peritos, las partes designarán un Árbitro Técnico independiente, colegiado y con ≥15 años de experiencia en el ámbito relevante (edificación, naval o infraestructura). El árbitro dispondrá de 10 días hábiles para emitir su dictamen, vinculante para ambas partes.»

D.2 Perfiles Aceptados como Árbitros Técnicos

Perito Judicial colegiado con especialidad en el activo (ej. naval para buques).
Profesor titular en ETSI Caminos, Canales y Puertos o ETSI Navales.
Ex-director de laboratorio acreditado según EN ISO/IEC 17025.
No son válidos: Peritos vinculados a cualquiera de las partes, ni con intereses económicos en el resultado.

D.3 Protocolo de Arbitraje (5 Pasos)

Selección: Las partes proponen 3 candidatos cada una. Se elige por consenso o sorteo.
Acceso a información: El árbitro recibe toda documentación, incluyendo informes originales y raw data (fotos, lecturas de sensores).
Inspección complementaria: El árbitro puede requerir nueva inspección en sitio (coste compartido 50/50).
Dictamen: Debe incluir: metodología usada, fuentes de datos, fórmulas aplicadas y conclusión con margen de incertidumbre.
Vinculación: El dictamen se adjunta al contrato y es ejecutable ante notario.

Ejemplo real (Arbitraje Madrid, 2025):
Dos peritos discreparon en la vida útil de un puente. El árbitro (Prof. Dr. L. Martínez, ETSI Caminos) aplicó el modelo Tᵣ y concluyó: «Vida útil restante: 18.3 años (IC 95%: 16.1–20.5)». La sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 8 dio por válido el dictamen y resolvió la disputa en 7 días.