Covers and Facades in Height: Technologies and Methodology

1. The Challenge of Inspection in Height

The facades and roofs are the first line of defense of the building in front of the weather inclement. However, its inspection presents unique challenges:

• Difficult access: Many elements are tens of meters high, inaccessible from the ground.
• Occupational risk: The height work is regulated by the RD 2177/2004which requires specific training, certified equipment and safe procedures.
• High cost: Scaffolding, lifting platforms or string access work significantly increase inspection.
• Moltens to occupants: Traditional inspections may require temporary evictions or courtesies.

In Prop Trust Verified we have revolutionized the inspection of envelopes with drone technology equipped with thermal cameras and high-resolution RGB. This approach allows complete inspections in a fraction of the time and cost, with greater safety and less impact.

2. Types of Facades and Their Pathologies

Each type of facade has its characteristic pathologies. A forensic expert should know them in depth to diagnose accurately.

2.1. Ventilated facades

The system consists of an inner leaf, a ventilated air chamber and an outside blade (revestment). Very popular in tertiary buildings of the years 2000-2015.

Most common pathologies:

• Corrosion of anchors: Metal profiles of the substructure can be corroded, especially in marine environments or with filters. Risk: detachment of parts.
• Anchor fatigue: Wind cycles can cause fatigue in the anchors, especially if they have not been correctly dimensioned.
• Lack of maintenance: Accumulation of dirt in the air chamber, ventilation obstruction.
• Thermal bridge in singular points: Meetings with carpentry, balconies, etc.

Cost of repair: From €5,000 (located replacement of anchors) to €200,000+ (general reinforcement of substructure).

2.2. Cortina walls (Curtain Walls)

Light enclosure system composed of profiles (usually aluminum) and glass, which transmits the loads to the structure of the building. Characteristic of high-end office buildings.

Most common pathologies:

• Sealing degradation: The silicone and foams of the joints are degraded with the UV and the weather, causing leaks.
• Interstitial convictions: If the curtain wall does not have thermal bridge breakage, it can generate inner condensations.
• Glass breaking: By impact, hail, or manufacturing defect (especially in tempered glass, including nickel sulfur).
• Deformation of profiles: By wind overload or installation defect.

Cost of repair: From 2,000€ (replacement of board) up to 150,000€+ (full replacement of cloth).

2.3. Obra Vista facades

Traditional caravista brick or natural stone facades. Very common in quality residential buildings.

Most common pathologies:

• Eflorescences: White plates for salt crystallization. Stesthetically ugly but generally not structural.
• Cracks in mortar joints: By settlements, thermal dilations or execution defects.
• Parts: Especially in areas with ice cycles.
• Concrete carbonation: In visible structural elements, carbonation can cause corrosion of armor.

Cost of repair: From 1,000€ (located package) to 100,000€+ (complete facade restoration).

2.4. SATE/ETICS

Thermal insulation system on the outside, composed of insulation plates attached and/or mechanically fixed to the support, with final mortar coating.

Most common pathologies:

• Delamination of isolation: Separation of the support plates, usually due to bad adhesion or previous humidity.
• Fissures in the coating: By support movements, mechanical impact or lack of reinforcement mesh in singular points.
• Mechanical impacts: In accessible areas (low plan, passing areas).
• Biological colonization: Mohos and algae on the north or with little insolation.

Cost of repair: From 500€ (localized repair) to 120.000€+ (full replacement of the SATE).

3. Covers: Planes, Inclined, Gardens, Transitables

The roofs are the most exposed element of the building and, paradoxically, the most forgotten in maintenance. A defective cover generates moisture that affects the entire building.

3.1. Plane covers

The most common in modern tertiary and residential buildings. Your main enemy is the pondering.

Waterproofing typologies:

• Bibuminous (APP/SBS): The most common. Useful life: 15-25 years.
• PVC/TPO: Synthermoplastic laminas, very durable. Useful life: 20-30 years.
• EPDM: Synthetic rubber, excellent durability. Useful life: 25-40 years.
• Liquid polyurethane: Aplicación in situ, sin juntas. Vida útil: 15-25 años.

Patologías más frecuentes:

• Falta de pendiente (encharcamientos).
• Degradación de la impermeabilización en encuentros (sumideros, petos, chimeneas).
• Perforaciones por anclajes de equipos (aerotermos, paneles solares).
• Raíces en cubiertas ajardinadas.

3.2. Cubiertas Inclinadas

Típicas de residencial unifamiliar y edificios tradicionales. Los materiales más comunes son teja cerámica, pizarra, uralita (fibrocemento, con amianto si anterior a 2002) y panel sándwich.

Patologías más frecuentes:

• Rotura o desplazamiento de piezas.
• Degradación de cumbreras y limas.
• Falta de mantenimiento de canalones y bajantes.
• Presencia de amianto (en cubiertas de fibrocemento antiguas).

3.3. Cubiertas Ajardinadas (Green Roofs)

Cada vez más populares por sus beneficios ambientales y estéticos. Pero requieren un mantenimiento específico.

Patologías más frecuentes:

• Perforación de la impermeabilización por raíces: Si no se instaló barrera anti-raíces adecuada.
• Colapso de la capa vegetal: Por falta de drenaje o sustrato inadecuado.
• Sobrecarga por acumulación de agua: Si los desagües se obstruyen.
• Filtraciones en encuentros: Petos, encuentros con paramentos verticales.

Coste de reparación: Desde 5.000€ (reparación localizada) hasta 250.000€+ (sustitución completa de cubierta ajardinada).

3.4. Cubiertas Transitables y Terrazas

Espacios de uso común en residencial y hostelería. Suelen tener pavimento flotante sobre impermeabilización.

Patologías más frecuentes:

• Filtraciones por juntas de dilatación.
• Desnivelación del pavimento (asentamientos diferenciales).
• Obstrucción de desagües por hojas, tierra, etc.
• Degradación de barandillas y elementos de seguridad.

4. Tecnologías de Inspección No Intrusiva

En Prop Trust Verified utilizamos tecnología de vanguardia para inspeccionar fachadas y cubiertas sin necesidad de andamios ni obras.

4.1. Drones con Cámaras Térmicas y RGB

Los drones han revolucionado la inspección de envolventes. Nuestros drones DJI Matrice 300 RTK equipados con cámaras Zenmuse H20T (RGB + térmica) permiten:

• Inspección visual de alta resolución: Imágenes de hasta 45 MP que permiten detectar fisuras de 0.5mm desde 30m de distancia.
• Termografía infrarroja: Detección de humedades, puentes térmicos, delaminaciones y fallos de aislamiento.
• Fotogrametría: Generación de modelos 3D y ortofotos georreferenciadas de toda la fachada.
• Inspección de zonas inaccesibles: Cubas de patios interiores, trasdós de fachadas, etc.

Ventajas frente a métodos tradicionales:

• Reducción del 70-80% en coste de inspección.
• Reducción del 90% en tiempo de inspección.
• Mayor seguridad (sin trabajos en altura).
• Menor impacto en ocupantes y viandantes.
• Documentación fotográfica exhaustiva y georreferenciada.

4.2. Termografía Infrarroja

La termografía es la técnica más potente para detectar patologías ocultas en envolventes. Nuestra cámara FLIR T1040 (resolución 1024×768) permite:

• Detección de humedades: Las zonas húmedas aparecen más frías que las secas.
• Identificación de puentes térmicos: Zonas con falta de aislamiento o con mayor transmitancia.
• Delaminaciones en SATE: Las zonas despegadas tienen diferente inercia térmica.
• Fallos en aislamiento de cubiertas: Zonas con humedad retenida bajo la impermeabilización.

Importante: La termografía debe realizarse en condiciones específicas (diferencia térmica interior-exterior mínima de 10°C, sin lluvia previa, sin radiación solar directa). Nuestros técnicos certifican las condiciones de cada inspección.

4.3. Georradar (GPR)

Para inspecciones de elementos estructurales ocultos (armaduras, tuberías, cavidades), utilizamos georradar de alta frecuencia. Permite:

• Localización de armaduras en forjados y muros.
• Detección de huecos y cavidades.
• Medición de espesores de elementos.
• Identificación de tuberías empotradas.

4.4. Endoscopios Industriales

Para inspeccionar cavidades inaccesibles (cámaras de aire, conductos, falsos techos), utilizamos endoscopios con cámara y luz LED. Permiten:

• Ver el estado de la cara interior de fachadas ventiladas.
• Inspeccionar el interior de conductos de climatización.
• Verificar el estado de estructuras ocultas.

5. Normativas de Inspección Periódica (ITE/IEE)

En España, la legislación obliga a los propietarios a mantener sus edificios en condiciones de seguridad, salubridad y ornato. Para ello, existen dos figuras legales clave:

5.1. Informe de Evaluación del Edificio (IEE)

Regulado por el RD 7/2015 (Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), el IEE es un documento obligatorio para edificios de vivienda colectiva con más de 50 años de antigüedad. Evalúa tres aspectos:

• Estado de conservación: Seguridad estructural, estanqueidad, etc.
• Condiciones de accesibilidad: Cumplimiento de requisitos para personas con discapacidad.
• Eficiencia energética: Certificación energética del edificio.

La periodicidad varía según la comunidad autónoma (generalmente cada 10 años).

5.2. Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE)

Muchos ayuntamientos tienen ordenanzas municipales que exigen ITE periódicas (cada 5-10 años según municipio). La ITE es más específica que el IEE y se centra en el estado de conservación del edificio.

Consecuencias del incumplimiento:

• Multas de 900€ a 90.000€ (según municipio).
• Imposibilidad de transmitir la propiedad.
• Denegación de licencias de obra.
• Responsabilidad civil en caso de accidente.

5.3. Libro del Edificio y Mantenimiento Preventivo

El Libro del Edificio es un documento obligatorio en nuevas construcciones (LOE, art.11) que recoge toda la información del edificio: proyectos, certificados, garantías, instrucciones de mantenimiento.

Un buen libro del edificio, acompañado de un plan de mantenimiento preventivo, puede:

• Alargar la vida útil de los elementos constructivos un 30-50%.
• Reducir los costes de reparación un 40-60%.
• Prevenir patologías graves.
• Mantener el valor del activo.

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