Post-Delivery Pathologies in Residential Promotions: Claim to the Promoter

1. The Edification Ordinance (LOE)

La. Act No. 38/1999 on the Management of Building (LOE) is the legal framework that regulates the responsibilities of the agents involved in the construction of buildings in Spain. For new home buyers, this law is their main protection tool against constructive defects.

1.1. Building Agents and their Responsibilities

The LOE identifies the following agents, each with specific responsibilities:

• Promoter: Physical or legal person who decides, promotes, programs and finances the building. Chief in front of the buyer.
• Proyectist (Architect): Technical project editor. Head of design defects.
• Builder: Company that executes the work. Responsible for execution defects.
• Director of Work (Architect): Director of development of the work. Responsible for solidarity with the builder.
• Director of Work Execution (Technical Architecture/Appearner): Responsible for material execution and quantitative control.
• External control (Quality Control Entity): Obligatory in collective housing buildings.

1.2. Solidarity responsibility

The LOE establishes a regime of solidarity among the agents. This means that the buyer can claim the entire damage to any of them, typically the promoter (which is the direct contracter) or the insurance company.

2. Warranty time: 1, 3 and 10 years

The LOE establishes three periods of responsibility according to the nature of the defect:

2.1. 1 Year Term: Finish Defects

They affect finished or finished elements of the work. Examples:

• Waste in paints and coatings.
• Defects in interior and exterior carpentry.
• Small fissures in carpets and pliers.
• Sides and pavements.
• Defects in mechanisms and caves.

Responsible: Builder.

Important: This term is NOT covered by 10-year insurance. The buyer must directly claim the builder.

2.2. Period of 3 Years: Defects of Debitability

They affect the inhabitability of the building. Examples:

• Humidities for filtering in facades and decks.
• Defects of thermal and acoustic insulation.
• Facilities failures (electric, plumbing, air conditioning).
• Cracks in non-structural elements.
• Vent defects.

Responsible: All agents (promotor, projectist, builder, DO, DEO) in solidarity.

Sure. Partly covered by 10-year insurance (according to policy).

2.3. Period of 10 Years: Structural Defects

Affect the structure building: foundation, supports, beams, forged, loading walls, etc. They are the most serious flaws because they compromise the security of the building.

Examples:

• Differential foundation settlements.
• Structural fissures on pillars, beams or forged.
• Corrosion of armor that affects the bearing capacity.
• Pathologies in structural elements of wood or steel.
• Defects on load walls or screens.

Responsible: All agents in solidarity.

Sure. Compulsoryly covered by 10-year insurance (art.19 LOE).

3. More Frequent Pathologies in New Construction

After more than 2,000 specialties in residential promotions, we have identified the most recurring pathologies:

3.1. Humidities (35% of cases)

• Filters on facades: Defects in joints, sealed or carpentry.
• Filters on decks: For poor execution of waterproofing.
• Condensing humidity: For thermal bridges or lack of ventilation.
• Humidities in basements: By lateral filtration of the terrain.

3.2. Fissures and cracks (25% of cases)

• Separation: For retraction of materials or thermal movements.
• Facade cracks: For differential seats or lack of expansion joints.
• Fisuras in encounter of materials: Por diferente coeficiente de dilatación.

3.3. Defectos de Aislamiento (15% de los casos)

• Aislamiento térmico insuficiente: No cumple CTE HE.
• Aislamiento acústico deficiente: No cumple CTE HR. Muy frecuente en divisiones entre viviendas.
• Puentes térmicos: Por falta de continuidad del aislamiento.

3.4. Defectos en Instalaciones (15% de los casos)

• Instalación eléctrica: Cuadros mal dimensionados, circuitos sin proteger.
• Fontanería: Presiones insuficientes, fugas en tuberías empotradas.
• Climatización: Equipos mal dimensionados, conductos mal aislados.

3.5. Defectos Estructurales (10% de los casos, pero los más graves)

• Asentamientos diferenciales: Por estudios geotécnicos deficientes.
• Patologías en forjados: Flechas excesivas, vibraciones.
• Corrosión prematura de armaduras: Por recubrimientos insuficientes.

4. El Proceso de Reclamación: Del Burofax al Juicio

El proceso de reclamación debe seguir una estrategia escalonada para maximizar las probabilidades de éxito:

4.1. Paso 1: Comunicación al Promotor (Días 1-15)

• Comunicación por escrito (burofax con certificado de contenido y acuse de recibo).
• Descripción detallada de los defectos con fotografías.
• Exigencia de reparación en plazo razonable (30-60 días).
• Advertencia de acciones legales si no se atiende.

4.2. Paso 2: Peritaje Independiente (Días 15-45)

• Contratación de perito independiente (arquitecto o arquitecto técnico).
• Inspección ocular y elaboración de informe pericial.
• Cuantificación económica de los daños.
• Identificación de causas y responsables.

4.3. Paso 3: Reclamación al Seguro Decenal (Días 45-90)

• Comunicación formal a la compañía de seguros del promotor.
• Aportación del informe pericial.
• El seguro designa su propio perito (contradictorio).
• Negociación entre peritos para alcanzar acuerdo.

4.4. Paso 4: Mediación o Arbitraje (Días 90-180)

• Si no hay acuerdo, intentar mediación extrajudicial.
• Algunas pólizas de seguro contemplan arbitraje obligatorio.
• Junta de Construcción o Colegios Profesionales como mediadores.

4.5. Paso 5: Vía Judicial (Meses 6-24)

• Demanda judicial contra promotor y demás responsables.
• Proceso monitorio para cuantías inferiores a 2.000€.
• Juicio ordinario para cuantías superiores.
• Posibilidad de solicitar medidas cautelares.

5. El Seguro Decenal: Cómo Activarlo

El seguro de garantía decenal es obligatorio para edificios de vivienda colectiva desde la entrada en vigor de la LOE (2000). Cubre exclusivamente los defectos estructurales durante 10 años.

5.1. Cobertura Obligatoria

• Daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos constructivos.
• Que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales.
• Que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

5.2. Coberturas Opcionales (Según Póliza)

• Daños por defectos de habitabilidad (3 años).
• Daños por defectos de acabado (1 año).
• Daños a terceros durante la construcción.

5.3. Cómo Reclamar al Seguro Decenal

1. Comunicación inmediata: Tan pronto se manifieste el daño estructural.
2. Documentación: Escritura, certificado final de obra, póliza, informe pericial.
3. Peritaje contradictorio: El seguro designa su perito, el propietario el suyo.
4. Negociación: Acuerdo sobre causas, responsabilidades y cuantía.
5. Reparación o indemnización: A elección del asegurado (normalmente).

6. Casos Reales de Reclamaciones Exitosas

6.1. Caso 1: Humedades Generalizadas en Fachada

Promoción: 60 viviendas en Madrid, entregadas en 2020.

Patología: Filtraciones de agua en fachada por defecto en sellado de juntas. Afectación a 35 viviendas.

Reclamación: 185.000€ (reparación integral de fachada + daños interiores).

Resultado: Acuerdo extrajudicial a los 4 meses. Reparación completa ejecutada por el constructor.

6.2. Caso 2: Defectos de Aislamiento Acústico

Promoción: 30 viviendas en Barcelona, entregadas en 2019.

Patología: Aislamiento acústico entre viviendas muy inferior al exigido por CTE HR. 22 denuncias de propietarios.

Peritaje: Ensayos acústicos in situ que confirmaron incumplimiento (5 dB inferior al mínimo legal).

Reclamación: 240.000€ (instalación de trasdosados acústicos en 22 viviendas).

Resultado: Sentencia judicial favorable. El promotor ejecutó las obras de reparación.

6.3. Caso 3: Patologías Estructurales en Forjados

Promoción: Edificio de 25 viviendas en Sevilla, entregado en 2017.

Patología: Flechas excesivas en forjados (hasta L/200, cuando el máximo es L/300). Vibraciones molestas.

Peritaje: Ensayos de carga y análisis estructural que confirmaron defecto de diseño (canto insuficiente).

Reclamación: 380.000€ (refuerzo de forjados con perfiles metálicos + restauración).

Resultado: El seguro decenal indemnizó 365.000€ tras 14 meses de negociación.

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